Blog
Independent Trader.pl
Independent Trader
Independent Trader absolwent MBA na University of Illinois, prywatny Inwestor,właściciel IndependentTrader.
26 obserwujących 254 notki 220799 odsłon
Independent Trader, 17 lutego 2017 r.

Dlaczego nadal nie inwestuję w nieruchomości?

576 1 0 A A A


W jednym z pierwszych artykułów na blogu („Czemu mamy przed sobą zapaść na rynku nieruchomości?”), opublikowanym prawie 5 lat temu sygnalizowałem, iż przy ówczesnych cenach zakup mieszkania, delikatnie mówiąc, nie był dobrym pomysłem. Mimo, że już wtedy mieliśmy za sobą 4 lata spadków cen, to moim zdaniem nieruchomości nadal były przewartościowane, a czynników przemawiających za dalszymi spadkami było co niemiara.


Na przestrzeni owych 5 lat, które minęły od publikacji artykułu ceny nominalne mieszkań w Polsce się nie zmieniły, a w Warszawie nawet nieznacznie wzrosły.



Źródło: NBP


Ceny nominalne są jednak wypaczone inflacją i absolutnie nie oddają rzeczywistości. Jak wiecie, inflacja CPI jest silnie zaniżana. Niestety, w Polsce nikt nie liczy rzeczywistej inflacji. Na bazie danych z NBP policzyłem przyrost waluty w obiegu, czyli M3 oraz odjąłem od niej 2,5% naturalnej deflacji wynikającej ze wzrostu produktywności.



Źródło: opracowanie własne.



Z moich obliczeń wynika, że w ciągu ostatnich 5 lat ceny rosły pomiędzy 2 - 7% rocznie. Skumulowana inflacja za lata 2012 - 2016 wyniosła ok. 24%.


Wielu z Was pewnie się z tym nie zgodzi, ale co zaskakujące skumulowana wartość inflacji dość dobrze pokrywa się ze wzrostem siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia w relacji do cen nieruchomości.


W roku 2012 za przeciętne wynagrodzenie mogliśmy kupić 0,73 m2 mieszkania (średnia z 7 największy miast). Dziś stać nas na 0,87 m2 czyli o 19% więcej.



Źródło: NBP.



Przeciętne wynagrodzenie wg GUS wzrosło w tym czasie o 26%. Wynagrodzenia wzrosły tyle, ile wyniosła inflacja.


Mamy zatem kilkuprocentową inflację przy jednoczesnej stagnacji na rynku nieruchomości, co w praktyce oznacza spadek cen.


Czemu nadal jestem sceptycznie nastawiony do nieruchomości w Polsce?



1. Relacja najem - koszt nieruchomości.


Absolutna większość nieruchomości mieszkalnych w Polsce generuje negatywny cash-flow. Oznacza to, że przychody z wynajmu są niższe od wszystkich kosztów związanych z posiadaniem mieszkania. Co to za koszty:
-    podatek od przychodu z najmu
-    podatek od nieruchomości
-    zaliczki na remonty pozwalające na utrzymanie mieszkania w stanie niepogorszonym
-    starzenie się budynku oraz dzielnicy przekładające się na spadek ceny, ostatecznie każdy z nas woli mieszkać w nowymi mieszkaniu na nowym osiedlu
-    inflacja, która przy niezmienionej cenie nominalnej jest największym ukrytym kosztem


Największym problemem jest fakt, że większość osób posiadających mieszkania na wynajem absolutnie nie przywiązuje żadnej uwagi do wymienionych powyżej czynników, licząc wyłącznie gotówkę, którą otrzymują od najemcy.


Nawet w takim przypadku wartość czynszu najemnego w ujęciu rocznym nie przekracza 2 - 3,5% co jest poziomem znacznie poniżej rzeczywistej inflacji.



2. Frankowicze utknęli


W latach 2005 - 2008 ponad 90% kredytów udzielano w walutach obcych, w szczególności w CHF. Obecnie, wartość większości z tych kredytów w ujęciu złotówkowym, przekracza wartości na jakie kredyty były zaciągane. Jest to efekt umocnienia franka. Rząd mimo wielu zapowiedzi nie ma wielu możliwości działania.


Jeżeli rząd wprowadzi ustawowe rozwiązanie chroniące frankowiczów, to w odwecie międzynarodowa finansjera pokazowo odwróci się od PLN oraz od polskich obligacji. Efekt będzie taki, że polski rząd będzie miał ogromny problem z rolowaniem długu (spłata starego zadłużenia poprzez emisję nowych obligacji).  Otwarcie nikt o tym nie mówi, ale odsetki od 10-letnich polskich obligacji wzrosły w ciągu dwóch lat z 2% do 3,7% obecnie (wzrost o 80%).


Celowo wspominam o frankowiczach. Jest to ogromna grupa osób, która na lata utknęła z kredytami przekraczającymi możliwości spłaty. Jeżeli kredyt jest zbyt dużym obciążeniem, to nie myślisz o kupieniu większego mieszkania, co w normalnych warunkach byłoby standardem. Wiele osób które przed laty kupiło wymarzone 40 m2 przez kolejne lata nie będzie mogło sobie pozwolić na zamianę na 60m2 czy 70m2 co bardzo negatywnie oddziałuje na cały sektor nieruchomości.



3. Stopy procentowe!!!


Od dłuższego czasu powtarzam, że historycznie niskie stopy procentowe są anomalią, tak jak anomalią była ekstremalnie przewartościowana złotówka, gdy frank kosztował 2 PLN’y. Nie jest to stan normalny i na pewno nie do utrzymania na dłuższą metę. Zresztą w zeszłym roku w podobnym tonie wypowiedział się KNF.

Stopy procentowe są czynnikiem, który najsilniej oddziałuje na ceny nieruchomości. W Polsce rekordowo niskie stopy procentowe utrzymują się od 2 lat i wynoszą 1,5%. Średnia marża kredytu hipotecznego na 300 tys. PLN na 30 lat wynosi 2,1% co przekłada się na odsetki na poziomie 3,6%. Wydaje się tanio.


Tylko się wydaje. W latach 2006 - 2008 mieliśmy taniego franka, który miał nadal tanieć. Ostatecznie Polska była zieloną wyspą. Nieruchomości podobno także nigdy nie tanieją. Efekt lekkomyślnego podejścia lub po prostu braku wiedzy odbija się dziś na rodzinach, których wartość kredytu znacznie przekracza wartość nieruchomości.

Skomentuj Obserwuj notkę Napisz notkę Zgłoś nadużycie

Tematy w dziale Gospodarka